জমির দলিল রেজিস্ট্রি: দলিল গ্রহীতা স্বাক্ষর করার আগে যে ৭টি বিষয় অবশ্যই যাচাই করবেন

 

নিজের জমানো টাকায় এক টুকরো স্বপ্নের জমি কেনা আমাদের অনেকেরই আজন্ম লালিত স্বপ্ন। কিন্তু এই স্বপ্ন পূরণের পথে একটি ছোট ভুল আপনাকে ফেলে দিতে পারে বছরের পর বছর ভোগান্তিতে। জমির দলিল রেজিস্ট্রেশন একটি জটিল প্রক্রিয়া, আর এই প্রক্রিয়ায় সামান্য ভুলও হতে পারে মারাত্মক।

সাধারণত একজন দলিল লেখককে দিনে অনেকগুলো দলিল লিখতে হয় এবং সাব-রেজিস্ট্রারকেও শত শত দলিল রেজিস্ট্রি করতে হয়। এই বিপুল কাজের চাপে তাদের পক্ষে প্রতিটি দলিলের সব তথ্য পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে যাচাই করা প্রায় অসম্ভব। তাই জমির ক্রেতা হিসেবে আপনার নিজের স্বার্থেই চূড়ান্তভাবে সাইন করার আগে কিছু বিষয় নিজে যাচাই করে নেওয়া অত্যন্ত জরুরি।

আসুন জেনে নেওয়া যাক, জমির দলিল হাতে পাওয়ার পর কোন বিষয়গুলো ভালোভাবে মিলিয়ে দেখবেন।

১. দাগ, খতিয়ান ও হোল্ডিং নম্বর মিলিয়ে নিন

জমির পরিচয়ের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ অংশ হলো এর দাগ নম্বর ও খতিয়ান। দলিলের ১১ নম্বর কলামে জমির এসএ (SA), আরএস (RS) বা সর্বশেষ জরিপের দাগ নম্বর অঙ্কে ও কথায় ঠিকভাবে লেখা আছে কিনা, তা মিলিয়ে নিন। প্রয়োজনে মূল নকশার সাথে দাগ নম্বরটি যাচাই করুন। খতিয়ান নম্বর এবং হোল্ডিং নম্বরও বারবার চেক করুন।

২. দলিলের নকশায় জমির অবস্থান দেখুন

আপনার ক্রয়কৃত জমিটি মূল দাগের কোন অংশে অবস্থিত (যেমন: উত্তর দিকে, দক্ষিণ-পূর্ব কোণে), তা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। দলিলের ১৫ নম্বর কলামে একটি হাত নকশা বা স্কেচ ম্যাপ দেওয়া থাকে। এই নকশায় আপনার জমির অবস্থান ও দিক সঠিকভাবে দেখানো হয়েছে কিনা, তা ভালোভাবে লক্ষ্য করুন।

৩. মৌজার নাম, জেএল নম্বর ও জমির পরিমাণ

দলিলের ২ নম্বর কলামে মৌজার নাম, জেএল (Jurisdiction List) নম্বর এবং মোট জমির পরিমাণ উল্লেখ থাকে। এখানে জমির পরিমাণ অঙ্কে ও কথায় উভয়ভাবেই লেখা হয়। এই তথ্যগুলো আপনার জানা তথ্যের সাথে হুবহু মিলছে কিনা, তা মনোযোগ দিয়ে দেখুন।

৪. চৌহদ্দি বা সীমানা যাচাই করুন

চৌহদ্দি হলো আপনার ক্রয়কৃত জমির চারপাশের সীমানা (যেমন: উত্তরে কার জমি, দক্ষিণে কী আছে ইত্যাদি)। দলিলের ১২ নম্বর কলামে এই চৌহদ্দি স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা থাকে। আপনার জমির প্রকৃত অবস্থানের সাথে দলিলের চৌহদ্দি মিলছে কিনা, তা নিশ্চিত হয়ে নিন। ভুল চৌহদ্দি ভবিষ্যতে সীমানা নিয়ে বিরোধের জন্ম দেয়।

৫. বিক্রেতার মালিকানা ও বিক্রিত জমির অংশ

এটি সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলোর একটি। বিক্রেতা যে পরিমাণ জমি বিক্রি করছেন, তিনি সেই জমির প্রকৃত মালিক কিনা এবং তার প্রাপ্য অংশ বা হিস্যার চেয়ে বেশি জমি বিক্রি করছেন কিনা, তা যাচাই করুন। যদি একাধিক বিক্রেতা বা ক্রেতা থাকেন, তবে দলিলের ৮ ও ৯ নম্বর কলামে কার কতটুকু অংশ, তা সুনির্দিষ্টভাবে লেখা আছে কিনা লক্ষ্য করুন।

৬. মালিকানার ধারাবাহিকতা ও মামলার তথ্য

জমির মালিকানা কীভাবে বিক্রেতার কাছে এলো, তার একটি ধারাবাহিক ইতিহাস (সাধারণত সর্বশেষ ২৫ বছরের) দলিলে উল্লেখ থাকতে হয়। এই তথ্যগুলো ঠিক আছে কিনা দেখুন। এছাড়া, জমিটি নিয়ে যদি কোনো মামলা চলমান থাকে বা পূর্বে কোনো ডিক্রি হয়ে থাকে, তবে দলিলের ৭ নম্বর কলামে বিজ্ঞ আদালতের নাম ও মামলা নম্বর নির্ভুলভাবে লেখা হয়েছে কিনা, তা খেয়াল করুন।

৭. ক্রেতা ও বিক্রেতার তথ্যের সঠিকতা

অনেক সময় তাড়াহুড়োয় ক্রেতা বা বিক্রেতার নাম, পিতার নাম বা ঠিকানায় ভুল হয়ে যায়। এটি একটি সাধারণ ভুল হলেও ভবিষ্যতে নামজারি (Mutation) বা অন্য যেকোনো কাজে বড় সমস্যা তৈরি করতে পারে। তাই দলিলে আপনার এবং বিক্রেতার নাম, ঠিকানা ও অন্যান্য ব্যক্তিগত তথ্য নির্ভুল আছে কিনা, তা নিশ্চিত হোন।

শেষ কথা

মনে রাখবেন, দলিলে একবার বড় কোনো ভুল হয়ে গেলে তা সংশোধন করা অত্যন্ত সময়সাপেক্ষ ও কষ্টকর। এর জন্য আপনাকে বছরের পর বছর আদালতের দ্বারস্থ হতে হতে পারে। তাই সামান্য একটু সতর্কতা আপনাকে বড় ভোগান্তি থেকে মুক্তি দিতে পারে। দলিল রেজিস্ট্রি করার আগে উপরের বিষয়গুলো নিজে মনোযোগ দিয়ে পড়ুন এবং প্রয়োজনে একজন অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নিন।

সতর্ক থাকুন এবং আপনার সম্পদের সঠিক মালিকানা নিশ্চিত করুন। LandCare ল্যান্ডকেয়ার সার্ভে এন্ড কনসালটিং, রাজশাহীতে গ্রাহকবান্ধব ভূমি বিষয়ক সকল সেবা দিয়ে থাকে। যখন দরকার আমাদের সাথে যোগাযোগ করে, চলে আসুন। অর্জন করুন চমৎকার  অভিজ্ঞতা।